Vous avez peut-être repéré un bien très intéressant à un prix très attractif comme par exemple un Riad dans une Medina. Si ce n’est pas encore fait, demandez si le bien est titré ou melkia avant de procéder aux étapes suivantes comme le compromis chez le notaire. Pourquoi est-ce si important ?
Un bien melkia est un bien immobilier qui n’a pas été immatriculé auprès de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). On parle alors de bien non titré. La propriété repose sur un acte de possession paisible, publique et continue pendant au moins 10 ans, exercé en tant que propriétaire aux yeux des tiers. Cela se matérialise par la rédaction d’un acte de propriété appelé melkia établi par un Adoul.
D’autre part, le droit contemporain stipule à travers la loi dahir du 12 août 1913 qu’un bien immobilier peut être titré à l’immatriculation. On parle alors de bien titré. Ces derniers sont en général plus chers à l’achat et plus rares dans la Medina. Il est donc facile de se laisser tenter par l’achat d’un bien melkia grâce à son prix plus attractif. Mais quels sont les risques ?
Quels sont les risques ?
Acheter un bien non titré au Maroc peut paraître tentant, mais il est crucial de bien évaluer les risques potentiels. Voici les principaux dangers liés à l’achat d’un melkia :
- Définition imprécise du bien :
Un des problèmes majeurs avec un melkia est l’absence de précision sur les caractéristiques du bien immobilier. Contrairement à un titre foncier, l’acte de possession moulkiya ne détaille pas les limites topographiques du terrain, les charges foncières ou les servitudes, ce qui peut entraîner des complications notamment lors de futures transactions. - Potentielles revendications :
Acheter un bien non titré peut vous exposer à des revendications de propriété. Par exemple, un des cohéritiers non consulté lors de la vente ou un voisin pourrait revendiquer la propriété ou certains mètres carrés, remettant ainsi en cause votre statut de propriétaire. Il est souvent difficile de connaître tous les propriétaires dans le cas d’une indivision sur un melkia hérité. - Procédure de réquisition d’immatriculation longue et incertaine :
Si vous achetez un melkia, vous devrez initier une procédure de réquisition d’immatriculation auprès de l’ANCFCC pour obtenir un titre foncier. Cependant ce processus est complexe et peut être long. La mise en location de votre bien peut tarder, ce qui est un grand dommage pour un investisseur immobilier.
Que faut-il faire alors ?
Mon Immo Maroc vous conseille vivement d’abandonner la piste de l’achat d’un bien melkia, malgré le prix attractif il y a trop de risques de se retrouver dans des disputes avec des héritiers ou des voisins. Même si la procédure pour le rendre titré existe, nous estimons que le risque est trop élevé et nous conseillons de privilégier les biens titrés.
Plusieurs investisseurs ont acheté des biens melkia et les exploitent sans problème, cela existe et ça peut être pertinent lorsqu’on connait très bien le contexte (héritage du vendeur, voisins…). Si vous avez envie de tenter votre aventure en achetant un riad melkia vous devriez suivre la procédure dite de requisition.
